Hier finden Sie einige wichtige Informationen über die rechtlichen Grundlagen für Immobilien-Geschäfte in Österreich. Wenn Sie die Dienste eines Immobilienmaklers in Anspruch nehmen, gelten die

Allgemeine Rechtsinformationen

1. Eigentum an Immobilien

In Österreich genießen Sie beim Kauf von Immobilien aufgrund gesetzlicher Grundlagen eine hohe Rechtssicherheit. Alle Liegenschaften sind im öffentlichen Grundbuch eingetragen. Damit verbunden sind die Angaben über Grundstücksnummer, Grundstücksgröße, Grundstücksadresse, Rechte der Liegenschaft, Angaben zum Liegenschaftseigentümer und Lasten der Liegenschaft. Grundsätzlich gilt das, was im Grundbuch steht. Allerdings ist aber auch auf außerbücherliche Rechte oder Lasten zu achten (z.B. Geh- oder Fahrrechte, Bestandsrechte).

Dieses System mag zwar Immobilientransaktionen komplizierter gestalten, bietet aber gleichzeitig große Rechtssicherheit für alle Beteiligten.

Um als neuer Eigentümer ins Grundbuch einverleibt werden zu können, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Kaufvertrag mit Einverleibungsbewilligung der Grundverkehrsbehörde
• Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, dass die Grunderwerbssteuer entrichtet wurde
• Grundbuchsgesuch

Wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch einverleibt werden, übernehmen Sie automatisch alle vor Einverleibung Ihres Rechtes verbücherten Rechte, aber auch die Lasten. überprüfen Sie daher genau, welche Lasten im Grundbuch vorhanden sind und vereinbaren Sie im Kaufvertrag deren Löschung oder deren Anrechnung auf den Kaufpreis. Beachten Sie, dass z.B. Wegerechte, Leibrenten, Wohnrechte usw. den Wert einer Liegenschaft erheblich schmälern können.

2. Miteigentum und Wohnungseigentum

Wenn es mehr als einen Eigentümer einer Liegenschaft gibt, so können diese

• Miteigentümer mit ideellen Anteilen oder
• Wohnungseigentümer sein.

Der wesentliche Unterschied ist, dass mit dem Recht des ideellen Miteigentümers noch nicht das Recht verbunden ist, eine Wohnung zu nutzen und darüber alleine zu verfügen, d.h. diese zu verkaufen oder zu vermieten. Grundsätzlich ist nur dem Wohnungseigentümer eine Wohnung zur alleinigen Nutzung und Verwertung zugewiesen.

Wohnungseigentum ist im Grundbuch (B-Blatt = Eigentumsblatt) ausdrücklich durch den Hinweis „Wohnungseigentum an W ..." gekennzeichnet.

3. Nutzwertfestsetzung

Der Wohnungseigentümer ist Eigentümer eines Anteils der Liegenschaft. Dieser Anteil wird auf Basis eines Nutzwertfestsetzungsgutachtens festgestellt.
Der Nutzwert einer Wohnung errechnet sich aus der Nutzfläche und den Zu- oder Abschlägen für werterhöhende oder wertmindernde Unterschiede. Das Verhältnis des einer Wohnung zugeordneten Nutzwertes zu der Summe der Nutzwerte aller Wohnungen ergibt den Mindestanteil des Wohnungseigentümers an der Gesamtliegenschaft. Dieser Mindestanteil wird im Grundbuch eingetragen.

4. Wohnungseigentümergemeinschaft

Alle Eigentümer (Miteigentümer) einer Liegenschaft sind für die Verwaltung und Instandhaltung der Liegenschaft gemeinsam verantwortlich. Innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt die Entscheidungsfindung nach Mehrheitsverhältnissen, wobei die Mehrheit der Miteigentumsanteile ausschlaggebend ist.

Bei Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung entscheidet die einfache Mehrheit. Dazu gehören etwa die angemessene Versicherung des Hauses, die Bestellung und Abberufung eines Verwalters und die Durchführung von notwendigen Instandhaltungsarbeiten.

Gegen andere Beschlüsse (Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung) der Mehrheit der Wohnungseigentümer (z.B. bauliche Veränderungen) kann jeder überstimmte Wohnungseigentümer bei Gericht einen Antrag auf Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses verlangen. Eine Ausnahme kann erfolgen, wenn es sich um nützliche Verbesserungen handelt, der nicht zustimmende Eigentümer nicht übermäßig beeinträchtigt wird und ihm keine Kosten erwachsen.

5. Maklerrecht und Konsumentenschutz

Das Maklergesetz regelt die Rechtsbeziehungen zwischen Auftraggeber und Makler und die gegenseitigen Rechte und Pflichten. Die Immobilienmaklerverordnung enthält die Standesregeln und die Höchstsätze der Provisionen für Immobilienmakler.
Das Konsumentenschutzgesetz räumt den Verbrauchern zusätzliche Rechte ein. Außerdem werden die Aufklärungspflichten des Immobilienmaklers, die Höchstdauer von Alleinvermittlungsaufträgen und die Schriftform als Voraussetzung für die Gültigkeit bestimmter Vereinbarungen festgesetzt.